Financiamento imobiliário: como funciona e como comprar seu imóvel

O financiamento imobiliário ou crédito habitacional é um dos produtos financeiros de financiamento mais buscados para quem tem interesse em adquirir seu próprio imóvel.

Isso porque, o financiamento de imóvel é uma linha de crédito que ajuda na realização do sonho da casa própria ou até para quem busca um local para seu negócio.

Por essa razão, o ele é um empréstimo alto, de longo prazo e que exige muita atenção antes da contratação, por isso é necessário saber como funciona o financiamento imobiliário.

Acompanhe o conteúdo abaixo e descubra!

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Como financiar um imóvel?

O financiamento imobiliário é um tipo de empréstimo onde os recursos liberados pelo banco são utilizados para a compra da casa própria.

Ou seja, a instituição financeira te empresta o dinheiro para você financiar o imóvel e você vai pagando ao longo do tempo. Essa é uma estratégia muito usada por conta do alto valor.

O financiamento de imóvel é um dos jeitos mais práticos e acessíveis de se conseguir obter sua casa, apartamento, loja, terreno, fazenda ou qualquer outro imóvel, seja para fim residencial ou comercial.

O que levar em consideração no financiamento imobiliário?

A única questão desse tipo de serviço é o fato de que os juros do financiamento podem acabar sendo altos.

Com isso, você pode acabar ficando muito tempo pagando pelo imóvel (apesar de haver as vantagens nesse tipo de serviço).

Mas calma que neste artigo explicamos tudo de forma detalhada para entender se realmente vale a pena pagar as taxas de juros do financiamento imobiliário.

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Onde contratar financiamento imobiliário?

Confira qual o melhor banco para financiamento imobiliário e como você pode fazer para contratar.

Santander

No Santander, você consegue saber logo no início o valor da taxa e as condições básicas do seu financiamento.

Sendo cliente Santander Select, você pode conseguir condições mais vantajosas e mais flexíveis dependendo do que você busca.

Credihome

Uma boa opção é a Credihome. Por lá você tem a opção de contratar o financiamento de 80% do bem, negociar qualquer tipo de imóvel e simular as opções disponíveis para você.

Por mais que os bancos sejam um dos lugares mais tradicionais para solicitar esse tipo de serviço, hoje em dia ele também é oferecido por diversas construtoras e imobiliárias.

E pela Credhome você tem chance de ter acesso às melhores taxas de financiamento imobiliário disponíveis no mercado.

O que precisa para financiar um imóvel?

Como falamos, para conseguir um financiamento imobiliário é importante consultar o CPF e saber se ele está negativado, já que para a liberação do crédito imobiliário será preciso estar com o nome limpo.

Fazer o Cadastro Positivo oferecido por um desses órgãos que reúne todas as informações sobre seu CPF pode ajudar.

Quem pode financiar um imóvel?

Antes de mais nada, o primeiro requisito para ter acesso a esse serviço é ser brasileiro ou naturalizado ou estrangeiro com visto permanente, ter 18 anos ou mais ou até sendo emancipado também é possível, até porque, o bem irá ficar no nome de quem compra.

Outros requisitos são:

• renda suficiente para quitar aquele crédito e no caso de pessoa física, é necessário estar com o CPF regular;
• idade, renda e regularidade perante o governo são os pontos principais para ter acesso ao financiamento de casas ou de qualquer outro tipo de imóvel.

A partir daí, a empresa já pode ter uma noção básica sobre quem é o solicitante, qual o score de crédito para financiamento, possibilidade financeira e outras informações fundamentais.

Como conseguir um financiamento de imóvel?

Para conseguir fazer o financiamento de imóveis é importante:

• ter idade mínima de 18 anos
• comprovar capacidade financeira para o pagamento das parcelas;
• o financiamento imobiliário é liberado somente para quem não tem restrições no CPF.

Por esse motivo, se você está com com o nome negativado, é fundamental organizar a vida financeira e fazer o quitar dívidas antes de solicitar financiamento.

Preciso dar entrada no financiamento imobiliário?

Em grande parte dos financiamento, é necessário (e o mais indicado) dar um valor de entrada. Não só por questão de obrigação, mas pelo fato do valor do juros diminuir por conta disso.

No fim você poderá ver os custos daquele serviço. A taxa que irá resumir tudo é o CET (Custo Efetivo Total).

Além desse principal, fique atento ao Imposto sobre Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) e o valor cobrado no registro do cartório, já que esses valores em muitos são são pagas à parte do financiamento.

Por isso, leia com muita atenção todos os detalhes do contrato, entre em contato com a instituição em caso de dúvida e deixe tudo as claras para não ter dor de cabeça depois.

Em alguns casos, as pessoas ficam em dúvida entre o empréstimo e o financiamento já que cada um possui suas diferenças.

Confira a vantagem e desvantagem de cada um no vídeo abaixo!

Documentos necessários para financiar um imóvel

Para contratar esse tipo de serviço, você vai precisar enviar ou anexar alguns documentos como:

Documento de identidade (CPF/RG);
Estado civil;
Comprovante de residência atual;
Comprovante de renda;
Documento comprobatório da sua situação perante a justiça (como nada consta, imposto de renda e outros).

Há outros documentos que podem ser solicitados ao contratar esse serviço, isso pode variar de lugar para lugar.

Quais são os tipos de financiamento de imóvel?

No mercado brasileiro, as duas principais formas de você ter acesso ao financiamento imobiliário é por meio do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) e o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI).

A principal diferença entre os dois é o fato de que um é mais voltado para o financiamento de casa, apartamentos e residências e o outro é voltado para o comércio, empresas e área rural, por exemplo.

SFH

O Sistema Financeiro de Habitação foi criado com o intuito de facilitar o acesso das pessoas à moradia, principalmente de pessoas com renda mais baixas.

Com ele, o solicitante pode:

Solicitar financiamento de até 80% do valor do imóvel (e terá que dar 20% como entrada);
O valor do imóvel não pode ultrapassar o valor de R$1,5 milhão;
As parcelas mensais não podem ultrapassar 30% da renda mensal (algo parecido com a margem consignável);
O prazo de pagamento pode chegar até 35 anos (o que dá mais ou menos 420 parcelas);
O limite da taxa de juros é de até 12% anual (mais a Taxa Referencial – TR);
Usar o FGTS para financiar o imóvel.

SFI

O Sistema Financeiro Imobiliário serve para trazer mais flexibilidade às limitações que o SFH possui. Nesse sistema, não muito regras e limites estabelecidos, então com ele o solicitante pode:

Solicitar imóveis que passem de R$1,5 milhão;
Financiar 100% do valor do imóvel;
A análise de crédito, taxas de juros e prazos de pagamento variam de acordo com a instituição;
Qualquer tipo de imóvel pode ser financiado.

Prazo para liberar o financiamento imobiliário

Geralmente um financiamento imobiliário é liberação com cerca de 40 dias, de acordo com as informações da Abecip.

Isso pode depender de cada instituição, exatamente por isso vale a pena pesquisar as instituições financeiras antes de fechar negociação e para isso você conta com o nosso simulador de financiamento imobiliário.

Financiamento de imóvel direto com a construtora

Existe a possibilidade de financiar imóvel diretamente com a construtora ou incorporadora. Isso ocorre geralmente quando os imóveis ainda estão na planta.

As chaves são entregues ao consumidor quando ele já pagou entre 30% e 40% do valor do imóvel. Sendo o restante financiado com a instituição financeira.

Neste caso, os prazos para quitação costumam ser menores e, por isso, as prestações mais altas. Mas é uma alternativa para quem não conseguir um crédito bancário.

Quais as etapas para fazer um financiamento imobiliário?

Para fazer financiar um imóvel é preciso passar por algumas etapas até a compra ser finalizada. Confira cada uma dessas etapas.

1. Análise do crédito;
2. Decisão de será o imóvel;
3. Inspeção do imóvel;
4. Questões jurídicas;
5. Contrato;
6. Registro.

Passo a passo da contratação do financiamento de imóvel

Na verdade, não existe uma regra exata de como deve ser feito essa concessão de crédito, mas há um processo geral no momento de contratar o financiamento. Mas de forma mais comum, é importante:

1. Encontrar uma empresa confiável e com boas taxas (como as que mostramos acima);
2. Fazer a simulação do seu financiamento;
3. Preencher com seu cadastro no app ou site da empresa;
4. Enviar ou apresentar os documentos solicitados;
5. Depois disso, a instituição fará uma pré-aprovação;
6. Selecione e apresente algumas opções de imóveis para a instituição fazer uma análise e inspeção (esse serviço pode ser cobrado);
7. Depois disso, eles farão uma análise de tudo o que foi coletado e caso esteja tudo certo, você será aprovado para o crédito;
8. Em seguida, basta assinar o contrato;
9. Para finalizar, é necessário registrar o imóvel no cartório e levar o documento para a instituição (esse serviço pode ser cobrado).

Financiamento de imóvel com o FGTS

Sim, é possível utilizar o FGTS para dar entrada no financiamento de imóvel. O valor máximo é de 50% do valor do imóvel, limitado a R$500 mil. 

Para utilizar o FGTS, é preciso estar com as parcelas do financiamento em dia e ter no mínimo três anos de trabalho com carteira assinada.

VEJA TAMBÉM: Como transferir financiamento para outra instituição ou pessoa

Como calcular o valor da amortização do meu financiamento?

Um dos primeiros pontos que vêm à mente nesse serviço é a taxa de juros.

Com isso, toda a questão de como as parcelas vão ser divididas, o tipo de financiamento e outras questões irão impactar diretamente o pagamento final.

Esse processo de devolver à instituição o valor do financiamento é chamado de amortização.

Price

No Brasil, a amortização é funciona basicamente por duas formas: PRICE e SAC.

Já no Sistema PRICE, o valor amortizado vai aumentando e o valor das parcelas são fixos. Além desse ser o sistema mais usado no Brasil, com ele fica até mais fácil de se organizar financeiramente.

Para ficar melhor entendido de como isso funciona, na tabela abaixo mostramos um exemplo de financiamento de R$20mil, dividido em 10 parcelas e com juros de 5%.

Número de parcelas	Juros (5% a.m.)	Amortização	Parcelas	Saldo devedor
0	—-	—-	—-	R$ 20.000,00
1	R$ 1.000,00	R$ 1.590,09	R$ 2.590,09	R$ 18.409,91
2	R$ 920,50	R$ 1.669,60	R$ 2.590,09	R$ 16.740,31
3	R$ 837,02	R$ 1.753,08	R$ 2.590,09	R$ 14.987,24
4	R$ 749,36	R$ 1.840,73	R$ 2.590,09	R$ 13.146,51
5	R$ 657,33	R$ 1.932,77	R$ 2.590,09	R$ 11.213,74
6	R$ 560,69	R$ 2.029,40	R$ 2.590,09	R$ 9.184,34
7	R$ 459,22	R$ 2.130,87	R$ 2.590,09	R$ 7.053,46
8	R$ 352,67	R$ 2.237,42	R$ 2.590,09	R$ 4.816,04
9	R$ 240,80	R$ 2.349,29	R$ 2.590,09	R$ 2.466,75
10	R$ 123,34	R$ 2.466,75	R$ 2.590,09	R$ 0,00
TOTAL	R$ 5.900,91	R$ 20.000,00	R$ 25.900,91

Para simular, você pode usar a nossa calculadora de financiamento PRICE.

SAC

No Sistema de Amortização Constante (SAC), o valor da amortização é fixo e o valor das parcelas vai diminuindo conforme você paga a amortização.

Confira o exemplo na prática abaixo usando os mesmo dados que mostramos acima.

Número de parcelas	Juros (5% a.m.)	Amortização	Parcelas	Saldo devedor
0	—-	—-	—-	R$ 20.000,00
1	R$ 1.000,00	R$ 2.000,00	R$ 3.000,00	R$ 18.000,00
2	R$ 900,00	R$ 2.000,00	R$ 2.900,00	R$ 16.000,00
3	R$ 800,00	R$ 2.000,00	R$ 2.800,00	R$ 14.000,00
4	R$ 700,00	R$ 2.000,00	R$ 2.700,00	R$ 12.000,00
5	R$ 600,00	R$ 2.000,00	R$ 2.600,00	R$ 10.000,00
6	R$ 500,00	R$ 2.000,00	R$ 2.500,00	R$ 8.000,00
7	R$ 400,00	R$ 2.000,00	R$ 2.400,00	R$ 6.000,00
9	R$ 300,00	R$ 2.000,00	R$ 2.300,00	R$ 4.000,00
0	R$ 200,00	R$ 2.000,00	R$ 2.200,00	R$ 2.000,00
10	R$ 100,00	R$ 2.000,00	R$ 2.100,00	R$ 0,00
TOTAL	R$ 5.500,00	R$ 20.000,00	R$ 25.500,00

Para simular, você pode usar a nossa calculadora de financiamento SAC.

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O que acontece se eu não pagar o financiamento?

Ao não cumprir com o pagamento das parcelas da dívida, você pode enfrentar alguns problemas. Um dos primeiros pontos é o fato de ficar com o nome sujo e ter muita dificuldade a ter acesso a alguns serviços financeiramente depois disso.

Porém, um dos principais pontos é o fato de que você pode ter o bem tomado pelo banco por conta da dívida.

Isso acontece porque o bem (nesse caso, o imóvel) está alienado à instituição. Ele já é praticamente seu, mas só passa completamente para o seu nome quando ele é quitado.

Por isso, se planeje muito bem para não correr o risco de não conseguir arcar com as despesas de um financiamento.

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Tem como cancelar financiamento imobiliário?

Depois de um tempo, é comum do solicitante ter se arrependido do financiamento imobiliário. Mas o que fazer nesses casos?

A primeira solução possível é fazer a portabilidade de financiamento imobiliário, que é basicamente continuar negociando e pagando o crédito em outra instituição.

Isso é muito comum quando não estamos satisfeitos com a condição oferecida pela primeira opção. Nesse caso, você precisa entrar em contato com as duas instituições e fazer toda a portabilidade de documentação.

Mas e cancelar o financiamento de vez, é possível?

De acordo com o Artigo 49 do Código de Defesa do Consumidor:

O consumidor pode desistir do contrato, no prazo de 7 dias a contar de sua assinatura ou do ato de recebimento do produto ou serviço, sempre que a contratação de fornecimento de produtos e serviços ocorrer fora do estabelecimento comercial, especialmente por telefone ou a domicílio.

Além desse caso, e possível cancelar o financiamento quando alguma parte do contrato é descumprida e tudo pode ser resolvido judicialmente.

No fim das contas, negociar a dívida com o banco ou instituição pode ser uma das melhores formas de resolver alguma questão, até evitando algumas dores de cabeça.

Dúvidas sobre financiamento imobiliário

Quando vale a pena contratar o financiamento de imóvel?

Financiar um imóvel pode ser uma boa escolha, em especial porque é uma forma de você investir em um bem que traz segurança para você e para a sua família.

No entanto, o financiamento imobiliário requer cautela, visto que existem uma série de detalhes que devem ser analisados antes da solicitação e que se não tomar cuidado, podem comprometer seu planejamento financeiro.

Por isso, não tome essa decisão sem antes ter olhado todos as possibilidades ao seu alcance, pensado bem e comparado as melhores opções disponíveis.