Os fundos imobiliários estão entre os melhores investimentos para quem deseja ganhar renda passiva, principalmente os fundos de papel.
Contudo, ele traz algumas particularidades que muitas vezes são ignoradas pelo investidor, mas que são importantes para sua análise.
Neste artigo, conheceremos o que são os fundos de papel, seu funcionamento e como investir. Então, vamos nessa?
Os fundos de papel são uma categoria de fundos imobiliários (FIIs) que investem seu patrimônio líquido majoritariamente em títulos de renda fixa atrelados ao setor imobiliário.
Como todo fundo de investimento, os recursos dos investidores são aplicados em conjunto por um gestor profissional.
Portanto, esse tipo de fundo é uma excelente opção para quem deseja receber uma renda mensal ao mesmo tempo que se expõe à variação da taxa de juros e/ou índices de preço.
Pensa assim: um FII de tijolo é aquele investidor que compra um shopping e fica esperando o aluguel cair na conta. Já o FII de papel é o cara que empresta dinheiro para quem constrói o shopping e cobra juros todo mês. Ele ganha com os rendimentos desses títulos, que geralmente pagam uma taxa fixa ou atrelada a índices como o CDI ou IPCA.
Os Fundos Imobiliários (FIIs) de papel são como um banco esperto do mercado imobiliário. Em vez de comprar prédios e alugar salas, esses FIIs pegam o dinheiro dos investidores e aplicam em papelada financeira relacionada a imóveis, tipo CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) e LCIs (Letras de Crédito Imobiliário).
Os fundos de papel, também chamados de fundos de recebíveis imobiliários, investem majoritariamente em títulos, como:
Apesar disso, esse tipo de fundo não pode ser considerado como um ativo de renda fixa, pois tem suas cotas negociadas na bolsa e seu preço se dá pela oferta e demanda do mercado.
Além disso, o rendimento desses títulos pode estar atrelado a algumas taxas de mercado, sendo as mais comuns:
Nesse sentido, 95% do rendimento do fundo auferido por esses títulos deve ser repassado ao investidor na forma de proventos.
De todo modo, o investidor precisa ficar atento à carteira do fundo e aos ciclos de mercado.
Por exemplo, fundos muito expostos à inflação tendem a sofrer quando a taxa de juros sobe, tendo em vista que isso fará com que os índices de preços sejam pressionados para baixo.
Por fim, é preciso enfatizar que os fundos de papel também podem investir em outros FIIs de papel.
Normalmente, o dividend yield desse tipo de fundo é maior, pois é uma forma de compensação pelo fato de sua cota não valorizar muito ao longo do tempo.
Isso acontece porque, diferente dos fundos de tijolo cujo valor do imóvel físico valoriza, os títulos de renda fixa não valorizam, tendo em vista que todo seu rendimento é distribuído.
Para investir em fundos de papel, basta ter conta em uma corretora de valores e acessar o home broker dela.
Isso porque os fundos imobiliários são negociados no ambiente da bolsa de valores, então o processo de investimento é igual ao de uma ação, por exemplo.
Nesse caso, o investidor vai precisar informar qual é o código do fundo que deseja investir e a quantidade que deseja comprar.
Entretanto, é recomendado escolher uma corretora que seja taxa zero para investir em FIIs, como a Toro Investimentos.
De qualquer forma, é preciso estudar cada um dos fundos de papel que você está monitorando para escolher aqueles de melhor qualidade.
Nesse sentido, existem vários sites especializados que fornecem as melhores informações sobre esse tipo de ativo:
Vantagens? Rentabilidade pode ser mais previsível, já que não depende de vacância ou inadimplência de inquilinos. Mas tem riscos: se a construtora quebra, o calote pode rolar. Além disso, os rendimentos podem variar se a inflação ou os juros mudarem.
Os fundos de papel são, sem dúvida, um excelente instrumento para receber renda passiva isenta de imposto de renda.
Todavia, é preciso ficar ciente que esses são produtos de renda variável, então há o risco de o mercado precificar para baixo as cotas do seu fundo.
Por isso, é importante verificar se os fundos de papel são adequados ao seu perfil e aos seus objetivos.
Caso sim, então o investidor deve estudar bastante o fundo antes de investir e diversificar seu patrimônio em outros fundos e em outros ativos.
Assim, o risco será minimizado e as chances de receber um ótimo rendimento serão muito maiores.
As cotações dos FIIs de papel podem cair por alguns motivos bem típicos do mercado financeiro. Aqui estão os principais:
Se a Selic sobe, os títulos de renda fixa começam a pagar mais, e os investidores tiram dinheiro dos FIIs de papel para colocar em investimentos mais seguros, como CDBs e Tesouro Direto. Resultado? Cotação dos FIIs desce.
Muitos FIIs de papel investem em CRIs atrelados ao IPCA. Se a inflação sobe demais, os juros sobre esses papéis aumentam, mas os devedores podem ter dificuldade para pagar. Isso gera medo no mercado, derrubando as cotações.
Se um CRI no portfólio do fundo começa a dar sinais de calote (atrasos nos pagamentos, reestruturação de dívida), os investidores ficam preocupados e podem vender suas cotas, derrubando o preço.
Se grandes investidores resolvem sair de um FII de papel por qualquer motivo (realização de lucro, mudança de estratégia, necessidade de caixa), essa venda em massa pode pressionar os preços para baixo.
Quando a economia está instável, os investidores exigem taxas maiores para emprestar dinheiro via CRIs. Isso desvaloriza os papéis que o FII já tem, reduzindo o valor patrimonial do fundo e, consequentemente, a cotação.
Ou seja, mesmo que os rendimentos sejam bons, o mercado pode reagir a fatores externos e derrubar o preço das cotas.
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