Fundos Imobiliários (FIIs): o que são e como investir

Nos últimos anos, os Fundos Imobiliários têm se tornado uma classe de ativos presente na carteira da maioria dos investidores de renda variável.

O site da B3 mostra que o número de pessoas que aplicam nesse tipo de ativo tem aumentado exponencialmente.

Além da geração de renda, os FIIs têm inúmeras vantagens que atraem os mais diversos tipos de investidores.

Mas, afinal, o que são fundos imobiliários e como podemos investir nesse ativo? É o que vamos descobrir neste artigo!

O que são fundos imobiliários?

Um fundo de investimento imobiliário (FII) é uma classe de fundo de investimento em que os investidores aplicam seus recursos em conjunto no mercado imobiliário.

Tradicionalmente, o dinheiro é usado na construção ou na aquisição de imóveis que depois serão locados.

Os ganhos obtidos com essas operações são divididos entre os participantes, na proporção em que cada um aplicou.

Um diferencial desse fundo de investimento específico é que ele é negociado na Bolsa de Valores, ou seja, você pode comprar uma cota de um FII da mesma forma que você compra uma ação.

Lembrando que ativos de renda variável são recomendados apenas aos investidores de perfil arrojado, ou seja, mais tolerante aos riscos.

Mas, para você entender o que são fundos imoibiliários, é importante entender o que são os fundos de investimento.

Funcionamento dos fundos de investimento

Os fundos de investimento são uma espécie de “condomínio” de investidores, que reúnem seus recursos para que sejam aplicados em conjunto no mercado financeiro.

Existem fundos de investimentos de renda fixa e renda variável e, dentro dessas categorias, existem diversas classes com diversos prazos para cada tipo de investidor e para cada objetivo e meta financeira.

As principais vantagens de um fundo de investimento é a gestão profissional e a diversificação de baixo custo.

Como são ativos de renda variável, suas cotações oscilam diariamente por diferentes motivos. Por isso, perdas financeiras também podem ocorrer.

Como funcionam os fundos imobiliários?

Apesar de o investimento em imóveis ser comum na vida do brasileiro, precisamos dar um pouco mais de atenção sobre como funcionam os fundos imobiliários.

Então, vamos conhecer alguns fatores importantes.

Rentabilidade

Afinal, como os FIIs ganham dinheiro?

• Aluguel de imóveis: os FIIs que possuem imóveis utilizam-os para gerar renda através do aluguel. Com isso, o fundo capta recursos através de contratos de aluguéis e essa renda se converte em rendimento;
• Arrendamento de imóveis: o arrendamento de um imóvel é o contrato pelo qual o contratado se obriga a ceder o ativo, por tempo determinado ou não, com o objetivo de nele ser exercida atividade de exploração;
• Construção de imóveis: nesse caso, o fundo utiliza seus recursos para incorporação e construção de imóveis para futura venda, e assim, lucrar com o negócio;
• Aquisição de títulos de renda fixa: essa é uma prática comum principalmente nos fundos de papel, em que são adquiridos recebíveis e títulos atrelados ao mercado imobiliário, como LCIs e CRIs, que geram um retorno mensal na forma de juros;
• Aquisição de cotas de outros fundos imobiliários: essa prática é adotada de forma comum pelos fundos de fundos (FOFs), que adquirem cotas de outros fundos imobiliários.

É preciso dizer que, por lei, os FIIs são obrigados a distribuir pelo menos 95% dos seus rendimentos aos cotistas.

Pronto, você já entendeu como os FIIs ganham, mas como você pode ganhar dinheiro com esse investimento? De duas formas principais:

• Valorização da cota: as cotas dos fundos imobiliários são negociadas no mercado e estão sujeitas às forças de oferta e demanda; caso a demanda seja maior que a oferta, o preço da sua cota vai valorizar; e
• Recebimento de proventos: o lucro que o fundo obtém em suas operações é distribuído aos cotistas na forma de rendimentos mensalmente; esses rendimentos funcionam como uma renda passiva.

Lembrando que os proventos vêm da atividade do FII e, por isso, podem cessar completamente. Além disso, os valores podem mudar, de acordo com os resultados do fundo.

Contudo, existe uma terceira forma de ser remunerado, que é alugando suas cotas no mercado.

Na verdade, esse método é muito usado por investidores que têm um horizonte de investimento de longo prazo e que, por isso, não querem negociar suas cotas no curto prazo.

Dessa forma, eles podem emprestar suas cotas para especuladores que apostam na desvalorização do fundo e ser remunerado pelo tempo que o ativo ficou emprestado.

Novamente, operações desse tipo são recomendadas apenas àqueles com o perfil arrojado.

Risco

Os FIIs são ativos de renda variável, então seu maior risco é o de mercado.

O risco de mercado acontece pela possibilidade de termos prejuízo por causa de uma variação negativa no preço dos ativos.

Na maioria dos ativos do mercado financeiro, existe um mercado em que atuam as forças de oferta e demanda. Se a demanda for maior que a oferta, o preço sobe e vice-versa.

Como dissemos, as cotas dos FIIs são negociadas em bolsa. Desse modo, podemos acompanhar constantemente a oscilação do preço das cotas dos fundos.

Naturalmente, a demanda e a oferta da cota vão variar por algum motivo.

Os motivos principais são variações na taxa de juros, ritmo da economia e o desempenho das próprias operações do fundo.

Então, é importante que o investidor fique atento a esses indicadores.

Liquidez

Liquidez é a velocidade e a facilidade em que um ativo pode se converter em dinheiro sem que haja perda significativa do valor.

Em síntese, a falta de liquidez acontece pelo baixo volume de negociação em um mercado.

Veja o exemplo dos imóveis tradicionais.

É comum vermos pessoas que estão há muito tempo tentando vender uma casa, mas não conseguem por falta de comprador. Caso elas queiram vender rápido, elas teriam que abaixar muito o valor do imóvel. Logo, esse ativo não tem liquidez.

Dessa forma, se quiser vender um ativo, não vai conseguir rapidamente ou terá que baixar o preço para atrair compradores. Em ambos os casos, a liquidez é baixa.

Nesse sentido, também existe o risco de liquidez, que é o risco de perder dinheiro caso você não consiga resgatar seus investimentos quando precisa.

No caso dos fundos imobiliários, grande parte deles tem uma boa liquidez na maior parte, pois o volume de negociação é alto.

Como investir em fundos imobiliários?

O processo de como investir em fundos imobiliários é semelhante ao de qualquer ativo que se negocia no ambiente de bolsa.

Como todo ativo negociado na bolsa, os FIIs têm um código próprio, chamado de ticker, que indica o fundo correspondente.

Em sites especializados, você pode achar os códigos de vários fundos através de um filtro por segmento, por exemplo.

De todo modo, é preciso ter uma conta em uma corretora de valores, acessar o home broker e digitar o código do fundo correspondente.

Dentre as melhores corretoras do Brasil, uma excelente opção para investir em fundos imobiliários é a Toro Investimentos.

É importante que você saiba também que o preço da cota de cada fundo varia de fundo para fundo. Existem aqueles que são negociados por cerca de R$ 10,00 a cota, enquanto outros custam mais de R$ 1.000,00.

Por fim, para otimizar seu processo de como investir em fundos imobiliários, recomenda-se que você saiba qual parcela da sua carteira de investimentos estará alocada nesse tipo de ativo.

Dessa forma, você só vai investir aquele valor que esteja de acordo com a alocação ideal. Como você sabe, a falta de diversificação implica em maior risco da sua carteira, ainda que o ativo seja relativamente seguro.

Ademais, aqui não realizamos recomendação de compra ou venda. A decisão de onde investir é sempre sua.

Tipos de fundos imobiliários

Existem duas formas de classificar os fundos imobiliários: uma mais ampla e outra mais específica.

Na classificação mais ampla, os fundos são divididos em:

Fundos de Tijolo: investem em ativos físicos;
Fundos de Papel: investem em ativos de renda fixa vinculados ao setor imobiliário; e
Fundos Híbridos: investem em ativos físicos e em ativos de renda fixa.

Em uma classificação mais específica, existem os:

Fundos de Desenvolvimento Imobiliário;
Fundos de Shoppings;
Fundos de Lajes Corporativas;
Fundos de Galpões Industriais;
Fundos de Hotéis;
Fundos Educacionais;
Fundos de Hospitais;
Fundos de Fundos;
Fundo de Agências Bancárias;
Fundos de Varejo;
Entre outros.

Nosso objetivo não é apresentar uma definição completa de cada uma dessas categorias, mas apenas mostrar que existem diversas classificações que suprem as necessidades e se enquadram nas estratégias dos mais diversos tipos de investidores.

Tributação dos fundos imobiliários

Os fundos imobiliários são isentos de imposto de renda em seus rendimentos, o que é uma vantagem para o investidor.

Contudo, no que diz respeito à valorização da cota, você terá que pagar 20% sobre o ganho de capital, sem nenhum tipo de isenção.

Ou seja, se você investiu R$ 10.000,00 em um fundo específico, e este valorizou transformando seu investimento em R$ 15.000,00, você terá que pagar 20% sobre R$ 5.000,00 caso decida fazer o resgate.

Além disso, o recolhimento desse imposto é responsabilidade do investidor, que terá que emitir uma DARF no site da Receita Federal e realizar o pagamento.

E até quando você deverá pagar? Até o último dia útil do mês posterior ao mês que você teve lucro.

Por que investir em fundos imobiliários?

Mas, afinal, quais são as vantagens de se investir em fundos imobiliários?

Fácil compreensão: é muito simples de entender a dinâmica dos FIIs, pois é algo comum na vida do brasileiro comprar imóveis, colocar para alugar e viver com a renda dos aluguéis;
Risco menor: como ativo de renda variável, os FIIs têm riscos inerentes que vêm da oscilação dos preços; contudo, se compararmos com outros ativos de RV, eles têm um risco menor, até porque o modelo de negócio é menos dinâmico;
Isenção de IR nos dividendos: se tiver um imóvel, tem que pagar IPTU, mas quando se tem um FII, só paga Imposto de Renda se vender a cota com lucro (os proventos são isentos); isso significa que eu posso ser cotista de um fundo durante décadas, receber os proventos dele e não paga um centavo de imposto;
Diversificação: apesar de haver FII com um imóvel só, a maioria detém vários ativos na carteira, ou seja, você vai adquirir muitos imóveis/títulos por um preço baixo;
Liquidez: vender um imóvel nem sempre é fácil, mas vender um FII (a maioria tem uma boa liquidez) é como vender uma ação, bem rápido;
Gestão profissional: como o FII é um fundo de investimento, existe um gestor profissional que é pago para gerenciar os ativos do fundo, ou seja, você vai pagar para alguém capacitado gerenciar uma carteira de ativos ligados ao setor imobiliário;
Reinvestimento: se eu ganho aluguel de um imóvel que eu tenho, eu não posso investir ele na casa e ganhar mais alguns centavos do inquilino; a única forma de eu ganhar é aumentando o aluguel ou comprando outro imóvel; no caso dos FIIs, o reinvestimento é fácil e simples, então eu posso só comprar outras cotas com o valor dos proventos que eu já recebo;
Investimento inicial baixo: enquanto um imóvel mais simples é pelo menos 60.000 reais, eu consigo investir em FIIs a partir de 10 reais;
Proteção contra a inflação: como todo imóvel, os dos FIIs têm seus aluguéis corrigidos por um índice de preços, ou seja, seus proventos sempre vão crescer de acordo com a inflação;
Facilidade de investimento: investir em imóveis demanda tempo e burocracia, mas escolher um bom FII demanda apenas algumas horas de estudo e pode ser feito da própria casa pela internet, através de sites especializados; e
Previsibilidade da renda: existem vários ativos de renda variável que são fontes de renda passiva, contudo o diferencial dos fundos imobiliários é que a distribuição de seus proventos é mensal, ou seja, essa frequência auxilia muito no planejamento financeiro.

Diante de tantas vantagens, podemos entender os motivos de os FIIs terem conseguido tantos adeptos.

Como escolher os melhores fundos imobiliários?

Como qualquer ativo do mercado financeiro, é necessário analisar bem um fundo imobiliário para poder investir naqueles que têm qualidade.

Apesar da qualidade desse ativo, nem todos os fundos imobiliários são iguais. Por isso, é importante observarmos alguns pontos antes de investir.

Localização dos imóveis: imóveis bem localizados se valorizam e são demandados;
Número de imóveis e inquilinos: quanto menor for o número de imóveis e inquilinos, maior será o risco de o fundo perder sua fonte de renda em caso de quebra de contrato;
Gestão e administração: as pessoas que estão por trás do fundo são muito importantes para o seu desempenho;
Vacância (física e financeira): não adiante investirmos em um fundo que tenha muitos imóveis se a maioria está vazio;
Histórico dos proventos: o melhor dividendo é aquele que é consistente e recorrente;
Saúde do balanço: um fundo com uma dívida muito alta, margens baixas ou qualquer outro tipo de furo contábil está mais suscetível a falir; e
Taxas cobradas: as taxas não podem ser grandes demais para não afetar sua rentabilidade.

Se você observar todos esses pontos, aumentará e muito sua chance de sucesso.

Hoje em dia, existem inúmeros sites especializados que fornecem muitos indicadores que nos auxiliam na nossa análise.

Ademais, você deve estudar as demonstrações contábeis do fundo para que você possa verificar a saúde do seu balanço e, assim, tomar uma decisão mais consciente.

Dúvidas frequentes sobre o assunto

Vale a pena investir em Fundos Imobiliários?

Depois de termos explicado o conceito, as classificações e as vantagens de se investir em fundos imobiliários, não poderíamos deixar de te incentivar a considerar esse ativo na hora de construir a sua carteira de investimentos.

Principalmente se seu objetivo for construir uma carteira para sua aposentadoria que te permitirá receber uma renda passiva.

Com a inclusão de um FII no seu portfólio, você diminuirá o risco da carteira por causa de uma maior diversificação, estará se expondo a outros setores da economia e estará diminuindo a volatilidade geral dos seus retornos.

Entretanto, não esqueça de verificar se esse ativo está de acordo com sua estratégia, seu perfil de investidor e suas metas.